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關(guān)于買房的思考

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發(fā)表于 2017-2-11 09:57:00 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
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春節(jié)前,日本最大的公寓樓建設(shè)公司“長谷工”的執(zhí)行董事大門先生請我吃飯,吃意大利料理。他帶我去的那一家意大利餐廳在東京都的麻布。
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麻布位于六本木的邊上,是東京一個有名的高級住宅區(qū)。這一個住宅區(qū)有兩大特點:一是外國的大使館多,中國駐日本大使館就在那里。二是高級公寓樓多。
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麻布的高級公寓樓都有一個特點,就是樓層都是5層以下,隱隱約約地掩映在綠樹叢中。大門先生說,日本所謂的高級公寓樓,有幾個基本特征:一是樓層不高,一棟樓里就十幾戶,最多也就30來戶人家。二是必須是在市中心,但是不是在市中心的繁華街區(qū)或者商業(yè)區(qū),而是在寧靜的住宅區(qū)。三是外觀并不豪華,但是室內(nèi)裝修絕對頂級。
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(在麻布,這樣低層的高級公寓時?捎。)

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我問他一個問題:“這些高級公寓樓的主人都是哪些人?”大門先生告訴我,首先是成功的企業(yè)家,其次是高級商務(wù)人員,在其次是演藝界明星,最后是外國人的企業(yè)高管。但是,他也告訴我,高級公寓樓基本上是出租房為主,很少有普通的住家。原因是租金收益很好,一個月多則200萬日元,少則60萬日元,按人民幣計算的話,每月房租就是3萬6000元到12萬元之間。

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在東京首都圈,上下班坐輕軌地鐵一個小時,是一個很正常的時間,或者說是標準的上下班所需要的時間。從東京市中心坐輕軌地鐵1個小時,可以到達哪里?可以到達神奈川縣的橫濱市、埼玉縣的埼玉市,千葉縣的船橋市。換成上海的概念的話,可以到達江蘇的蘇州、昆山,浙江的嘉興和上海郊外的青浦、松江。也就是說,600萬白領(lǐng)們每天都是從這些地方離開家到東京市中心來上班的。

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東京首都圈的白領(lǐng)們買第一套房子,平均年齡是在35歲,而在中國是27歲。東京人從22歲大學畢業(yè),在30歲結(jié)婚,生下孩子要上幼兒園了,不少人才感覺到自己需要有一個真正意義上的家,于是考慮買房子。

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在距離東京市中心一個小時車程的東京衛(wèi)星城市,一套3室一廳的精裝修公寓樓,實用面積100平米(按照中國建筑面積算的話,是130平米),售價一般在3500萬日元之間,大約是200萬元人民幣左右。因為日本年輕人結(jié)婚沒有向父母要婚房的習慣,因此,要買這一套房子,一般是首付20%,其余的20年分期付款。也就是在55歲,自己退休前,把最后的房貸還完。這是日本人買房子的普通的套路。
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日本的一個白領(lǐng)在其一生中,經(jīng)常面臨的一個問題,是工作的調(diào)動。三年一換崗,是日本大企業(yè)的普通做法。因此,作為企業(yè)戰(zhàn)士,常常會被派往地方工廠或者海外分公司去工作,甚至中央機關(guān)的干部也會被派往地方城市的政府中去擔任不需要經(jīng)過選舉就可以任職的職位,接受基層工作的鍛煉。因此移動性很大,有的時候,一家人舉家前往,有的是企業(yè)戰(zhàn)士一個人前往,一個人去外地工作,日語中有一個專用的名詞,叫“單身赴任”。
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一旦單身赴任,妻子和孩子就變成了留守婦女與兒童,就要守家。有的人因此感覺到,如果不買這一套房子的話,就沒有住房的負擔,一家人跟隨丈夫走到哪里就可以在那里安家。譬如來到中國工作,無論是在上海還是北京,租房子居住,房租還可以申請公司補貼,幾乎可以白住。
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大門先生所在的公司“長谷工”是日本最大的一家專門開發(fā)建設(shè)公寓樓的公司,他說日本社會最近出現(xiàn)了一個新動向,那就是買房的人越來越少,租房子的人越來越多。
   
東京大學生生活協(xié)會的調(diào)查數(shù)據(jù)稱,東京年輕人結(jié)婚,85%的人是租房子結(jié)婚,還有10%的人是住在父母家里或者單位宿舍里結(jié)婚,真正買房子結(jié)婚的比例只有5%。出現(xiàn)這一種情況的原因,第一是年輕人沒錢買房子,第二是日本沒有父母親掏錢給孩子買婚房的習慣,必須自力更生。第三,丈母娘也沒有一定要女婿買房子才允許嫁女兒的要求,不存在“丈母娘經(jīng)濟”。

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年輕人買不起房子,最大原因是因為沒有錢,這可以理解。但是過了30歲,或者人到中年,還不買房子,這在中國就有點奇怪。
   
那么,日本社會為什么會出現(xiàn)買房的人越來越少,租房的人越來越多呢?最大的原因,是日本人開始考慮自己的居住環(huán)境必須符合自己生活形態(tài)的變化而變化,尋求居住環(huán)境的絕對合理性。
   
譬如說,孩子很小的時候,家要安在學校的附近,便于接送孩子,也方便孩子上學。同時,有兩個孩子的話,必須要有三室一廳的空間。但是,當孩子長大,考上大學,離開家獨立,或者結(jié)婚之后,家里就剩下2個父母兩人,這時候,三室一廳的房子就顯得太空空蕩蕩,而且每年的房產(chǎn)稅也要多交。年紀大了,不再希望自己的家還在學校的邊上,希望離超市近一些,希望離輕軌地鐵車站近一些,希望離醫(yī)院近一些。這時候,就要考慮搬家,但是買新房將要動用養(yǎng)老錢,而且舊房子已經(jīng)不值錢,賣不出高價。因此,以前自己買下的房子于是就變成一種負擔。  

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如果租房子住的話,孩子上學時,房子可以租在學校的邊上,孩子長大后,房子可以租在離公司近一點的地方,減少上下班的體力消耗。等孩子上大學結(jié)婚離家后,房子可以租的小一點,省下一些房租。等自己年紀大時,就可以租到離醫(yī)院離超市近一點的地方,便于自己看病和買菜。這一種根據(jù)生活形態(tài)變化而變化的租房生活,越來越多地被日本人所接受,因此日本的房地產(chǎn)市場,租房市場好過買房市場。
   
也有人會說,租房子雖好,但是,如果每月支付租金,支付到最后,房子還不是屬于你的。但是如果買房的話,每月還貸,還到最后,這房子就變成自己的了。這話沒有錯。
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但是,有不少日本人是這樣認為的:我租房子生活,雖然支付的房租和每月還貸的金額差不多,但是,我不需要另外承擔房產(chǎn)稅,同時設(shè)備壞了也不需要我自己掏錢去買,通知一下房東就會過來給你修好。有錢時,我房子租的好一點,沒錢時,我房子租的差一點,人生有許多難以預測的變故,譬如離婚、譬如失業(yè),如果是自己租房的話,這一筆張可以變得清清爽爽,但是如果是自己買房的話,夫妻之間的財產(chǎn)分割,失業(yè)后付不起房貸等等的問題就會迎面而來。
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更為重要的是,日本有一個“財產(chǎn)贈與稅”和“遺產(chǎn)繼承稅”,父母親要把自己的房子轉(zhuǎn)讓給孩子,或者過世后,父母親的房子需要孩子來繼承,都要支付“財產(chǎn)贈與稅”或者“遺產(chǎn)繼承稅”,最高稅額是40%,等于是將近一半的房子錢需要交給政府。當孩子付不出這一筆錢時,那也等于是父母親給孩子一個很大的經(jīng)濟負擔,反而給孩子添了麻煩。在日本空房率日益增大的背景下,老房子不一定,說賣就賣得出去。

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正因為日本一直有一種租房的市場,因此在日本,尤其是像東京、大阪、福岡等這樣的大都市,許多的公寓樓從設(shè)計階段開始,就是確定是出租的不是出售的。日本的租房市場是十分的成熟,而且很有規(guī)矩:譬如房東希望你是長期租用,不會出現(xiàn)中國那一種突然要把房子賣了把房客趕走的事情。第二,可以租用的房子遍布城市的各個角落,可以根據(jù)自己的需求選擇不同地段不同價位的房子。第三,房型從單身公寓到家族公寓,應(yīng)有盡有,而且每一套房子不管新舊,廚房、衛(wèi)生間、洗浴間是一應(yīng)齊全,生活十分便利。
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現(xiàn)在中國社會的情況與日本社會相差甚遠,在中國,沒房子就沒有財產(chǎn)也就沒有地位。但是,有房子的負面問題,也會逐漸凸顯出來。我這幾天回浙江老家陪伴爸媽過年,家里是一棟三層樓的房子,如今只有2個老人在住。
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前幾年經(jīng)濟好的時候,外地民工多,或者舊城改造,拆遷戶多的時候,房子還能租出去,現(xiàn)在民工也少了,舊城改造難度也越來越大,所以,租房子的人也是越來越少。突然發(fā)現(xiàn),有太多的房子也是一個負擔,如果拋棄就有的觀念,日本人那一種租房生活也不失為一種理性的選擇。
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轉(zhuǎn)自“這才是日本”
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2#
發(fā)表于 2017-2-11 10:06:06 | 只看該作者
被房價困死的一代

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哎,我們這代人已經(jīng)毀了……  詳情 回復 發(fā)表于 2017-2-11 15:19
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3#
發(fā)表于 2017-2-11 10:09:03 | 只看該作者
其實,機械工程師也是流動性很大的一個職業(yè),離開一個企業(yè),離開一個城市都是家常便飯。按照這個邏輯來說,早早買房確實不合算,也不自由。到了35-40歲穩(wěn)定下來再買房比較合適。如果在一線城市就一直租房也無所謂,干到40多歲回老家養(yǎng)老。

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是的,正如文中所說,過早買還容易被房子困住,甚至因為房子影響職業(yè)選擇與發(fā)展。  發(fā)表于 2017-2-11 10:14
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4#
發(fā)表于 2017-2-11 10:37:18 | 只看該作者
文化不同造就生活理念的不同。無解!
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5#
發(fā)表于 2017-2-11 10:57:08 | 只看該作者
國內(nèi)是行不通的,一是房價漲,房東也跟著漲房租,你不漲就趕你走,房客是不受保護的;二是房子直接和戶口掛鉤,戶口和孩子讀書還有自身福利掛鉤,沒房子就沒戶口,孩子連上學都是個問題;三是,自己想著攢錢買房,事實就是你現(xiàn)在不買,過一兩個月你攢下來的錢跟房價漲幅比起來幾乎就可以忽略不計。不是年輕人想買房,是年輕人不得不買房。9 C+ i) B; V3 t% Y
想改革涉及到利益的人太多,我們這種窮打工的是不被考慮的,頂多給點甜頭,讓我們少說話就可以了。

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說的太好了!  發(fā)表于 2017-2-11 14:23
到底是觀念推高了房價,還是房價改變了觀念。  發(fā)表于 2017-2-11 13:20
這個分析很有道理  詳情 回復 發(fā)表于 2017-2-11 12:44

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6#
 樓主| 發(fā)表于 2017-2-11 12:44:32 | 只看該作者
旗桿ah 發(fā)表于 2017-2-11 10:57
+ R, H. K4 r4 Z國內(nèi)是行不通的,一是房價漲,房東也跟著漲房租,你不漲就趕你走,房客是不受保護的;二是房子直接和戶口掛 ...

9 s( i  W; z+ ^: R這個分析很有道理
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7#
發(fā)表于 2017-2-11 14:24:22 | 只看該作者
講的太好了,也讓我對日本社會了解了點,謝謝
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8#
發(fā)表于 2017-2-11 15:19:36 | 只看該作者
pokerkings 發(fā)表于 2017-2-11 10:06
  F; g6 B) k& Y9 q9 }) p! Q& T" x被房價困死的一代
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哎,我們這代人已經(jīng)毀了……
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9#
發(fā)表于 2017-2-11 16:39:56 | 只看該作者
說簡單一些。。。沒錢就沒有對象。。。。尤其在中國二三線城市。。。我這馬上結(jié)婚了,還是答應(yīng)結(jié)婚之前買房子。。。真不想買,父母贊一輩子的錢。。。。和強盜差不多,但是,父母還一直催著買房
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10#
發(fā)表于 2017-2-11 17:30:07 | 只看該作者
旗桿ah 發(fā)表于 2017-2-11 10:57
2 e; P6 g; Y# Q2 L3 x國內(nèi)是行不通的,一是房價漲,房東也跟著漲房租,你不漲就趕你走,房客是不受保護的;二是房子直接和戶口掛 ...
+ v" Q! h1 s4 n# N, v1 [- S
確實如此!, T4 I3 b/ z+ p) P
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