本帖最后由 張麻子 于 2019-3-29 10:52 編輯 2 j) W+ j( y6 ?$ Y) b. Z2 {
C0 ^* | P1 J2 m/ ]6 N7 E城市居，大不易。 根據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年，受監(jiān)測的中國50個(gè)城市房價(jià)收入比均值為13.9，相比2017年的14.1下降了1.4％。 “房價(jià)收入比”首降，這是2018年樓市下行的體現(xiàn)。不過，與樓市整體趨勢的下行相比，主要一二線城市的房價(jià)收入比仍舊居高不下，部分城市房價(jià)收入比相比于2014年翻了一番。 哪些城市房價(jià)收入比過高？哪些城市處于合理水平？房價(jià)收入比的高低，對于未來城市房價(jià)有何影響？
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01房價(jià)收入比排行：深圳最高，長沙最低，三亞趕超北上廣
3 ~( f8 `" f' g5 d! L) Q# W什么是房價(jià)收入比？ 房價(jià)收入比，顧名思義，就是房價(jià)與收入之比，一般以住房總價(jià)與家庭年收入之比來計(jì)算。這一指標(biāo)衡量的是普通居民家庭購房的難度——不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房。 這是2018年全國50個(gè)主要城市的房價(jià)收入比：
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整體來看，以房價(jià)收入比來衡量，深圳全國最高，長沙最低。而深圳、三亞、上海、北京、廈門、福州等6城房價(jià)收入比超過20，這意味著在這些城市，普通家庭不吃不喝要20年以上，方能供得起一套房。 值得一提的是，深圳房價(jià)收入比已經(jīng)連續(xù)多年位居全國榜首，2018年房價(jià)收入比高達(dá)34.2，不僅遠(yuǎn)超北京上海，而且接近廣州兩倍。 一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比3-6為合理水平；而對于發(fā)展中國家而言，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，住房需求快速釋放，房價(jià)多半都會(huì)經(jīng)歷快速上漲過程。以此來看，房價(jià)收入比6-9均可視作合理水平。 以此來看，在全國50個(gè)主要城市中，只有長沙、烏魯木齊、煙臺(tái)、韶關(guān)、沈陽、洛陽、貴陽等城市處于合理水平。 與2014年相比，幾乎所有城市房價(jià)收入都大幅提升。 9 ?& b" l/ N, N. l: f0 o
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8 ?, A( y% x$ b$ E5 p/ n石家莊、上海房價(jià)收入比翻了一番還多，而福州、南京、西安、合肥、鄭州、濟(jì)南等熱門二線城市增幅均超過70%。 這意味著，在這些城市，房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入漲幅。 : d Y& o* ?4 B- K- S6 l+ b
02長沙：反炒房戰(zhàn)的勝利 " A2 W- R% d* |
與深圳常年霸榜房價(jià)收入比不同的是，長沙則是連續(xù)多年墊底。 作為中部省會(huì)，長沙的GDP規(guī)模早已過萬億，位居全國第14位。從城鎮(zhèn)居民可支配收入來看，長沙2018年的數(shù)據(jù)是50792元，是全國平均水平的1.3倍左右，在一二線城市中位居中上游。 3 e( a# R6 T* Y. Z: j
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經(jīng)濟(jì)規(guī)模不弱，城鎮(zhèn)居民可支配收入同樣不弱，長沙房價(jià)收入比為何常年墊底？ 這要從長沙樓市走勢說起。在2016-2018年的樓市上行周期中，長沙啟動(dòng)最晚，結(jié)束時(shí)間最早。 長沙之所以啟動(dòng)最晚，是因?yàn)樵?012-2014年，長沙供地井噴，帶來大量住宅供應(yīng)入市，從而“拖累”了房價(jià)啟動(dòng)的速度。直到2015年和2016年，長沙有意收縮土地供應(yīng)，房價(jià)終于步其他二線城市后塵上漲。 然而，長沙房價(jià)啟動(dòng)未久，12歲兒童和85歲老人搖號中簽等亂象頻發(fā)，當(dāng)?shù)攸h報(bào)帶頭質(zhì)問樓市調(diào)控。隨后，長沙打響了聲勢浩大的“反炒房戰(zhàn)”，樓市調(diào)控接二連三，幾乎所有政策漏洞都被堵上。
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長沙不僅打擊捂盤惜售，而且限購政策全面升級。以往在長沙，落戶即可購房，而按照新規(guī)，新落戶必須滿1年或繳納兩年社保，方能獲得購房資格，這就相當(dāng)于堵住了“搶人大戰(zhàn)=變相松綁限購”的政策漏洞。 不僅如此，在長沙，父母投靠子女兩年內(nèi)不得作為單獨(dú)家庭購房，未成年人和集體戶口大學(xué)生不得購房，夫妻離婚按原有家庭套數(shù)限制購房……同時(shí)，企業(yè)購房被叫停，限售加碼到4年，重拳出擊之下，長沙樓市直接消停。 長沙的經(jīng)驗(yàn)說明，只要按照人口流入速度加大土地供應(yīng)，只要不任由政策到處漏風(fēng)，只要保護(hù)剛需限制投機(jī)，樓市調(diào)控的威力遠(yuǎn)遠(yuǎn)比想象中要高。 當(dāng)然，反炒房戰(zhàn)能否堅(jiān)持到底，考驗(yàn)著所有城市。
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03三亞廈門：外來投資者的狂歡
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三亞和廈門一直都是異數(shù)，房價(jià)雙雙趕超一線城市。 這兩大城市都是旅游城市，環(huán)境氣候宜人，投資和投機(jī)需求向來極為突出。所以，外來需求相對強(qiáng)勁，房價(jià)早已與本地居民收入相脫離，因此導(dǎo)致房價(jià)收入比居高不下。 先說廈門，2016年限購升級之前，廈門樓市的外來需求高達(dá)70%以上，且以福建省內(nèi)的購房者為主。福建民營經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，手頭有富余資金的小企業(yè)主比較多，而廈門正是他們投資購房的首選地。 同時(shí)，廈門城市規(guī)模不大，面積不到廣州的1/3，尤其是島內(nèi)土地基本開發(fā)殆盡，這就導(dǎo)致廈門房價(jià)趕超一線城市。 與廈門相比，三亞更有甚之。數(shù)據(jù)顯示，近年來，三亞島外購房者比例保持在85％以上。 若論對房地產(chǎn)的依賴度，三亞在全國沒有對手。2018年，三亞房地產(chǎn)投資依賴度高達(dá)67.7%，位居全國首位。與之對比，深圳的房地產(chǎn)投資依賴度僅為10.8%，而北上廣全部低于15%。
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正因?yàn)槿绱耍?dāng)樓市調(diào)控不斷加碼，廈門樓市率先經(jīng)歷一波過山車，最高跌幅高達(dá)20%以上，直到2019年春節(jié)前后方才企穩(wěn)。 三亞也是如此。2018年海南全域限購之后，三亞樓市應(yīng)聲而落，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資大降20%以上，這是過去多年都不曾出現(xiàn)的情況。 0 G1 F8 ^ v6 b p. Q) W
04哪些城市需要特別注意？ 6 ` E0 q* l5 u, _+ k1 y
衡量一個(gè)城市房價(jià)是否合理，有兩大指標(biāo)。 一個(gè)是房價(jià)收入比，即住房總價(jià)與家庭可支配收入之比；另一個(gè)是租金回報(bào)率，即租金與房價(jià)之比。顯然，房價(jià)收入比越高，購房負(fù)擔(dān)越重；租金回報(bào)率越低，房地產(chǎn)市場泡沫程度就越高。
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3 k# b6 S R$ V: a; j綜合來看，廈門、三亞、福州、石家莊的房價(jià)收入比和租金回報(bào)率都相對突出。房價(jià)收入比高，租金回報(bào)率低，這些城市值得給予特別注意。 當(dāng)然，這并不能一概而論。 房價(jià)收入比，衡量的是普通家庭的購房負(fù)擔(dān)。而房價(jià)天花板到底有多高，則是由高收入者決定。 所以，對于一二線城市來說，房價(jià)收入比過高，并不一定意味著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。但對于三四線城市來說，房價(jià)收入比過高，甚至超過二線城市，則必然存在著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。 同理，在房價(jià)上升周期中，因?yàn)榉績r(jià)漲幅過快，而租金則受到收入的約束，租金回報(bào)率顯得異常之低，也是正常的。 然而，一旦樓市進(jìn)入下半場，房價(jià)上漲預(yù)期不復(fù)存在，那么租金回報(bào)率就成為衡量一個(gè)城市房價(jià)泡沫程度的重要標(biāo)志。
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05幾個(gè)結(jié)論
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房價(jià)收入比雖然無法衡量樓市泡沫程度，但對于購房投資并非毫無用處。 其一，經(jīng)濟(jì)、收入和人口基本面相似的城市，房價(jià)收入比越低，樓市安全邊際就越高，反之同理。換句話說，在剝離投機(jī)屬性之外，房價(jià)存在向基本面回歸的傾向。一些比長沙房價(jià)收入比還高的三四線城市，需要謹(jǐn)慎了。 其二，靠外來投資或投機(jī)支撐的城市，樓市容易受到調(diào)控政策影響，波動(dòng)頻繁。一旦樓市調(diào)控收緊，樓市就會(huì)應(yīng)聲而落；一旦樓市調(diào)控松綁，樓市也會(huì)迅速反彈。這是兩面性所在，也是這類城市的投資機(jī)遇所在。 其三，房價(jià)收入比快速上升的城市，需要謹(jǐn)慎。這意味著，房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入漲幅，整個(gè)城市的平均購房負(fù)擔(dān)上升過快，這對于樓市的可持續(xù)性并不利。 其四，樓市上半場和下半場的玩法完全不同。樓市上半場是普漲行情，閉著眼買房都能從中獲利；樓市下半場，普漲行情結(jié)束，樓市大分化開啟，一二線與三四線，人口流入的城市與人口流出的城市，經(jīng)濟(jì)向好的城市與經(jīng)濟(jì)衰退的城市，將會(huì)產(chǎn)生巨大懸殊。 & ^6 }# q0 M; D( f) f; n) \
本文來源：國民經(jīng)略（ID：guominjinglve） 作者：凱風(fēng) | 
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