海爾地產(chǎn)調(diào)查——制造業(yè)大佬如何涉足房地產(chǎn)

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2002年4月，海爾地產(chǎn)成立。2007年，已經(jīng)成立五年的海爾地產(chǎn)旗下只有三個限價房項目和三個中檔商品房項目，且不說外部評價，海爾集團總裁楊綿綿對海爾地產(chǎn)的評語就是“慢且差”。
2005年，海爾地產(chǎn)也只有2億銷售額，而當時海爾集團的收入已過千億。那段時期，海爾地產(chǎn)在海爾集團的業(yè)務份額和利潤份額中所占比例甚小，如果不是房地產(chǎn)在中國萬眾矚目，不必說在中國房地產(chǎn)市場中與已然獲得諸多聲名的房企一決高下，即使在海爾集團內(nèi)部，海爾地產(chǎn)也未占幾分話語權。
如果說海爾身上有很深的張瑞敏印記源于歷史原因，那么張瑞敏對海爾地產(chǎn)的發(fā)展起決定作用則屬于典型的權勢管理。所謂成也蕭何敗蕭何，2007年，張瑞敏邀請盧鏗加入海爾地產(chǎn)的時候想必有改變海爾地產(chǎn)的想法，當時，青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認為盧鏗很難融入海爾，很快走人的判斷也不時傳出。
未能履行完張瑞敏此前與他約定的8年合同，盧鏗2013年1月1日正式離開海爾地產(chǎn)，其實，早在2012年，盧鏗離開海爾的消息就不時傳出。盧鏗在海爾的五年，幾乎是海爾地產(chǎn)到目前為止全國發(fā)展重要五年。
2002年到2007年，海爾地產(chǎn)在青島開發(fā)的雅居系列，包括海爾桐安雅居、海爾京峰雅居、海爾海延雅居都屬于政策性住房，海爾地產(chǎn)所做的第一個商品類住宅是青島海爾公社。
在盧鏗進入海爾地產(chǎn)的2007年，針對中國房地產(chǎn)業(yè)的狀況，張瑞敏提出了“兩金一資源”的指導思想，具體表現(xiàn)為“為政府和社會貼金、為海爾爭金、創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)資源”。張瑞敏的想法直接催生了海爾地產(chǎn)與其他地產(chǎn)開發(fā)商全然不同的商業(yè)邏輯——海爾地產(chǎn)通過完成地方政府希望推行的經(jīng)濟文化事業(yè)，從而爭取特殊的開發(fā)機會和政策條件。
2007年和綠城在濟南合作的海爾綠城全運村及奧體酒店項目是海爾地產(chǎn)走出青島的關鍵一步。2009年，海爾綠城全運村完成銷售額25億，隨后，海爾地產(chǎn)還在山東省其他城市陸續(xù)開發(fā)項目，包括泰安國墅天道、威海原鄉(xiāng)37度、臨沂臨天下等。
海爾綠城全運村之后，海爾地產(chǎn)進入重慶開發(fā)海語江山和恬園，這是海爾地產(chǎn)在山東省外開發(fā)的第一個地產(chǎn)項目，這標志著海爾地產(chǎn)正式開始了全國范圍內(nèi)戰(zhàn)略布局。
事實上，海爾地產(chǎn)在重慶拿地開發(fā)起于2005年。當年7月，海爾集團和重慶市政府簽訂《投資合作協(xié)議書》，重慶政府表示將約1440畝的宗地協(xié)議出讓與海爾，用于建設以公司命名的工業(yè)園區(qū)，約定將土地價款全額返還。之后，重慶政府如約出讓并返還土地出讓金5431萬元，海爾卻中途提出將其中一塊約284畝地用于做房地產(chǎn)開發(fā)，海爾集團的這一行為得到重慶政府默許，這也是海爾地產(chǎn)能夠走出山東的根本原因，即張瑞敏“兩金一資源”指導思想中的“為政府和社會貼金”。
此后幾年，海爾地產(chǎn)又分別在長沙、泉州、天津、太原拿地開發(fā)，至今，海爾地產(chǎn)在全國10個城市有了項目開發(fā)，初步完成了布局全國的想法。
　海爾地產(chǎn)集團旗下現(xiàn)已擁有多家地產(chǎn)項目公司和一家物業(yè)管理公司。投資開發(fā)的地產(chǎn)項目起源于青島，已先后拓展至濟南、煙臺、臨沂、泰安、重慶、太原、天津、長沙、長春等十幾座大中型城市，呈全國布局態(tài)勢。
　　2007年10月，海爾地產(chǎn)官網(wǎng)刊出了一條十余字的公告：“盧鏗先生出任海爾地產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官�！� 這標志著一度以“制造業(yè)”定位的海爾集團終于下決心把地產(chǎn)業(yè)務推向企業(yè)的前臺。海爾集團提出了“一千天再造海爾”的計劃，張瑞敏醞釀已久的集團各板塊戰(zhàn)略調(diào)整拉開序幕。作為集團再造中的重要一環(huán)，當時的地產(chǎn)業(yè)務還遠遠無法與海爾已達700億元的家電業(yè)務相匹配。
　　2011年開始的房地產(chǎn)市場緊縮，這次“過冬”的一個重要前提和基礎就是“廣積糧”。2011年下半年，海爾地產(chǎn)啟動了并購策略。當時海爾地產(chǎn)已經(jīng)根據(jù)形勢作出了預測：2012年6月-7月將為最佳并購時期。能夠進入海爾地產(chǎn)并購篩選范圍的有三種類型：第一，純粹并購土地，打造雙品牌；第二，大的土地項目，既能并購未來收益，也能并購現(xiàn)金流；第三，金融地產(chǎn)，可以利用杠桿。除了并購之外，海爾也正在積極擴張土地儲備。盧鏗表示要抓住因調(diào)控而出現(xiàn)的土地機會，此時不抓住土地儲備的話就失去了千載難逢的機會。海爾地產(chǎn)看重的正是宏觀調(diào)控之下的市場機會。
　　2010年12月11日，海爾地產(chǎn)與世聯(lián)地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，世聯(lián)地產(chǎn)將為海爾地產(chǎn)提供包括企業(yè)顧問服務、專題研究、企業(yè)增值服務和團隊培訓服務在內(nèi)的一攬子顧問服務；海爾地產(chǎn)將給予世聯(lián)地產(chǎn)相應的業(yè)務規(guī)模、優(yōu)先合作等權益。也是這一年海爾地產(chǎn)榮獲“2010年度中國地產(chǎn)魯商領軍企業(yè)”第一名，位居中國房地產(chǎn)品牌價值華北區(qū)域第二名。
　　2013年，海爾與綠城正在洽談沈陽全運村的合作，目前還在找地，但雙方都有繼續(xù)合作的意向。從2007年底到2009年，全運村住房售價每平米9000～12000元以上，商鋪則為22000元以上。2009年底，離市中心直線距離有20公里的全運村房價已經(jīng)突破了每平方米14000元，是濟南市中心房價的兩倍。
海爾集團在各地的工業(yè)園建設將為海爾地產(chǎn)取得建設用地打下良好基礎,拿地成本或?qū)⒂袠O大優(yōu)勢。因此海爾地產(chǎn)集團拿地相對比較容易一些，不需要囤積太多的土地。許多房地產(chǎn)開發(fā)公司是囤地三、五七乃至年、八年。但海爾不是，通常一年半到兩年的周期就足夠。盧鏗曾向媒體這樣說道：“我們有拿地的法寶，也是張主席（海爾集團張瑞敏）的一句話，叫做兩金一資源：你去做給政府和民生貼金的事，去做為海爾的綜合效益增金的事，留下適度的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資源。所以憑借這句話，我們到各地去拿地都不難。海爾地產(chǎn)的拿地方式，是不是通過工業(yè)園區(qū)或者科技園區(qū)這種項目的建設，政府傾向你去做一些他需要的項目，他給你一些相對好的資源”。
　　海爾地產(chǎn)集團旗下現(xiàn)已擁有多家地產(chǎn)項目公司和一家物業(yè)管理公司。投資開發(fā)的地產(chǎn)項目起源于青島，已先后拓展至濟南、煙臺、臨沂、泰安、重慶、太原、天津、長沙、長春等十幾座大中型城市，呈現(xiàn)全國布局的態(tài)勢。海爾時代風景、海爾云海灣、海爾原鄉(xiāng)墅、海爾山海灣、海爾時代廣場、海爾鼎世華府，主要由海爾地產(chǎn)開發(fā)及與海爾長青置業(yè)、四方置業(yè)以及同盛房地產(chǎn)公司開發(fā)。目前,包括青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)60萬平方米的大型居住社區(qū)等數(shù)個項目。
　　海爾在山東省其他的項目還有，泰安國墅天道、威海原鄉(xiāng)37度、臨沂臨天下、尚碼頭。盧鏗對媒體說：“一線城市我們現(xiàn)在沒進，也不想進。海爾地產(chǎn)未來的開發(fā)重點就集中在二、三線城市，甚至四線、五線都有，比如說臨沂，它能算三線嗎，但是我們臨沂的房子賣得很好”。
　　2010年，海爾地產(chǎn)的版圖布局實現(xiàn)從目前的青島、重慶、太原、濟南等6個城市增加到10個城市。
　　海爾地產(chǎn)在重慶主要有兩個項目，海爾海語江山是海爾在山東省外第一個動工的地產(chǎn)項目，標志著海爾全國范圍內(nèi)的地產(chǎn)布局正式實施。長沙和泉州打造的云海灣系列項目，2010年海爾地產(chǎn)就在天津斬獲一幅占地面積為885畝的住宅綜合用地，也就是現(xiàn)在天津家國天下項目。
　　海爾與北京合雅世集團合作的太原十二城院。太原十二城院項目海爾投資51億，雅世49億，項目位置在太原市中心，80萬平方米。
　　加上與雅世將要合作的項目,海爾地產(chǎn)的土地儲備已十分可觀。同時,海爾集團在各地的工業(yè)園建設將為海爾地產(chǎn)取得建設用地打下良好基礎,拿地成本或?qū)⒂袠O大優(yōu)勢。

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中國家電業(yè)投資房地產(chǎn)已經(jīng)有三四年了，不僅是海爾地產(chǎn)，海信地產(chǎn)，聯(lián)想地產(chǎn)，還有國美地產(chǎn)，美的地產(chǎn)，長虹地產(chǎn)，康佳地產(chǎn)，長的不過四年，短的不過二年。好在家電巨人要么不出手，要出手就是數(shù)十億元的規(guī)模，一下子就進入房地產(chǎn)企業(yè)的重要企業(yè)行業(yè)，有的甚至成為標桿企業(yè)。為什么要進入房地產(chǎn)？最簡單不過的理由就是利潤高，高到多少？最好不說。為什么？因為資金向產(chǎn)業(yè)利潤率高的領域流動是最好的說明。有核心競爭力的企業(yè)為什么要投資地產(chǎn)，那是經(jīng)濟規(guī)律決定的。時下中國的大企業(yè)，如果不投資地產(chǎn)，簡直就是天大的傻冒。家電業(yè)的巨人其掌門人當然不是呆瓜，因此紛紛出手。其實更值得令人玩味的是，地產(chǎn)已經(jīng)成了這些企業(yè)的主要利潤來源。這既不是家電業(yè)巨人在產(chǎn)業(yè)上玩婚外戀，而是不得不如此，只能如此而已�！　〖译姌I(yè)無錢可賺，不投資地產(chǎn)難保利潤
　　近兩天的報道中，有記者說，如此眾多國產(chǎn)家電大佬們，放著好好的自身品牌、產(chǎn)品不珍惜，在房市與股市高額利潤的誘惑下，按捺不住"沖動"，紛紛投巨資涉足這些非相關產(chǎn)業(yè)的"出軌行為"，將有可能帶給整個中國家電行業(yè)的致命性后果！筆者完全不同意記者的觀點。
　　家電大佬投資地產(chǎn)，不是家電業(yè)對產(chǎn)業(yè)無情，事實上原有產(chǎn)業(yè)利潤率越來越薄。物價上升，成本上升，而利潤卻日益下滑。 精明的人只要看看這些家電巨人的上市公司利潤，房地產(chǎn)已經(jīng)成為主要來源，而企業(yè)的生命力就是利潤與市場前途。沒有利潤的企業(yè)有什么價值？不能為投資人帶來價值的產(chǎn)業(yè)有什么價值？相信大家自有一雙慧眼。媒體報道，10月29日，康佳董秘肖慶在接受媒體采訪時表示，地產(chǎn)行業(yè)利潤高，康佳自身的資金又比較充裕，因此希望把地產(chǎn)做成繼彩電、手機、白電之外的又一主業(yè)�？导殉闪⒌禺a(chǎn)公司之后，除了盤活手中的土地，還可參與土地競拍。前不久，長虹地產(chǎn)也在開發(fā)綿陽市區(qū)的500多畝土地。相比而言，海爾則更加大手筆。海爾集團首席執(zhí)行官張瑞敏希望，地產(chǎn)成為海爾集團沖擊600億美元產(chǎn)值目標中的重要一環(huán)。而海信、美的等均已是地產(chǎn)"老手"，海信已是青島市最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。美的為了拓展地產(chǎn)業(yè)務，今年還特地成立了房地產(chǎn)事業(yè)本部，并認為，家電利潤薄，而知名家電企業(yè)均與各地政府建立了關系，資金、人脈都是進入房地產(chǎn)的必要條件。
　　地產(chǎn)業(yè)的暴利值得深思
　　報道說，眾多記者對家電業(yè)巨人進入地產(chǎn)持批評意見。理由是：在家電行業(yè)競爭如此充分的時候，家電企業(yè)更應該注重得是扎實地深耕渠道、夯實基礎，也就是把結(jié)余資金投進二級市場的運作；或者擴大新產(chǎn)品開發(fā)，加強技術創(chuàng)新；以及引進先進的生產(chǎn)制造設備，從而提高整體競爭力。筆者認為記者認識深度不夠。
　　我國是個初次進入市場經(jīng)濟的國家。牟取利潤，甚至獲得暴利是許多人的愿望。企業(yè)如是，官員也是如此。見錢眼開，不見棺材不落淚。如果一個人這樣干，它一定不成功，但是全社會大多數(shù)都這樣做，那就沒有辦法了。你不這樣做，你要置身事外，你也不會成功。不能玩"世人皆醉我獨醒"的清高�？傊�，你只有撈現(xiàn)錢。投資技術，投資產(chǎn)業(yè)，遠不象投資地產(chǎn)。因為，近四年來，信貸資金已經(jīng)全面向地產(chǎn)傾斜。不是地產(chǎn)的行業(yè)連貸款都要比以往困難得多。為什么？因為銀行認為房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這是一。第二，銀行向房地產(chǎn)貸款的過程中，一些經(jīng)辦貸款的人有可能獲得豐厚的個人私利。比如，象已經(jīng)被雙規(guī)的上海浦東新區(qū)副區(qū)長康慧軍一樣，人家送便宜房地產(chǎn)讓經(jīng)辦人可轉(zhuǎn)手獲暴利�？祷圮娛种杏�24套房，轉(zhuǎn)手了8套，獲利1600萬元。也許有人不認為銀行經(jīng)辦人可能獲利，當然，可能多數(shù)人是好的和比較好的。不過，象央視新聞調(diào)查所揭露的一個關系戶一天之中能把17套房的貸款貸到賬，如果沒有巨大利潤的杠桿簡直非夷所思。好在銀行是全國百姓的錢，虧損與經(jīng)手人沒有聯(lián)系。如果銀行虧損巨大，只有不讓房價下來，繼續(xù)保持房價高位，繼續(xù)讓其它缺血產(chǎn)業(yè)的資金流向房地產(chǎn)業(yè)，這就是房地產(chǎn)持續(xù)增長的內(nèi)在原因。有人說，房地產(chǎn)供不應求是有需求，這不假，不過這是炒作的需求，是投資的需求，跟居住是不搭邊的。否則就沒有辦法解釋大片新小區(qū)交房時間很長了，晚上黑燈黑火一片。再說了，從城市的統(tǒng)計資料來看城市人均收入與家庭年收入，就知道時下的房價，大約也就是最富的10%的人能進入地產(chǎn)市場，而富人其實早就不缺房子了，不投資能做什么？
　　目前中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是中國經(jīng)濟的主要支柱，關鍵支柱，核心支柱，中國房地產(chǎn)業(yè)的貸款與資金占去了整個信貸總量的最重要地位�？客恋嘏c磚瓦支撐起的GDP能夠支撐多久？一方面，中國房地產(chǎn)業(yè)不能壓制，否則會引發(fā)經(jīng)濟低迷；但另一方面，聽任房地產(chǎn)繼續(xù)高位發(fā)展，會不會高臺跳水，托不住盤？這個問題愿人們深思。

涯天跡狼

占座

tntk

樓主轉(zhuǎn)載的，還是自己寫的

oscar30000

這叫 識時務者為俊杰！

一重科技

啥掙錢干啥啊，房地產(chǎn)就是這么被吵瘋了��！

妖言

   混個臉熟

濫調(diào)絕世

啊哈，曾經(jīng)的海爾，民族工業(yè)的驕傲，不知道現(xiàn)在的課本上還有沒這一筆

濫調(diào)絕世

啊哈，曾經(jīng)的海爾，民族工業(yè)的驕傲，不知道現(xiàn)在的課本上還有沒這一筆