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沃倫巴菲特說過：“當潮水退去的時候，誰是裸泳就會被看得一清二楚了”。過去商業(yè)地產(chǎn)設計項目多的時候，就像在潮水覆蓋的海灘上游泳一樣，大家都在忙著做商業(yè)地產(chǎn)項目設計，當許多做不出績效的殘廢商業(yè)地產(chǎn)項目誕生出來了，再加上新項目減少就像潮水退去的時候，誰是不合格的商業(yè)地產(chǎn)項目設計人員就像退去潮水裸泳的人員一樣被凸現(xiàn)出來了。
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據(jù)贏商網(wǎng)2014年8月8日公布的全國TOP100家（100強）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商持有商業(yè)面積2013年度租金收益坪效排名，除了少數(shù)幾家為專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以外，其余非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商按照租金收益坪效測算，他們的凈收益還難于抵消當年的運行成本和初期投資資金使用成本，還本付息就比較難了。這么大比例的商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報如此低下，人們回答總是兩個答案，一是設計壞了，二是電商沖擊和競爭太激烈導致的。根據(jù)這份排名來看，鮮有成功范例，國內(nèi)設計院沒有他們獨立做出來的成功大型商業(yè)地產(chǎn)項目，哪來商業(yè)地產(chǎn)設計大師？自20年前從外資設計院來中國開展設計商業(yè)地產(chǎn)項目開始，按照建筑法規(guī)，本土設計院就給他們配套當學徒，為什么20年過去了沒有徒弟滿師呢？我們需要反思中國設計管理體制和設計院的贏利模式：
6 p" ?$ A& ^+ I3 I# p. x0 \ i 國內(nèi)建筑設計市場保護導致國內(nèi)設計院不思進取。
9 T9 J+ U2 ^ D, x6 h) N8 E1 \ 從改革開放一直到去年為止，國內(nèi)的建筑設計市場一直是受保護的，凡是境外設計院均無法獲得中國設計資質(zhì)證書，只能承接建筑方案設計任務而必須由境內(nèi)設計資質(zhì)的設計院為其蓋出圖章和出施工圖。筆者發(fā)現(xiàn)，同多家境外設計院配套設計的幾家大的設計院，這20年來并沒有在設計商業(yè)地產(chǎn)項目領域有什么建樹，與一家或兩家境外設計院攀上關(guān)系（或與規(guī)劃局、甲方、或其他政府領導攀上關(guān)系）攬到給境外設計院配套設計商業(yè)地產(chǎn)項目的簡直是一場珍饈盛宴或豪華大餐。- f( c" O0 y( I
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這些所謂的配套設計院接到的配套設計任務的單價絕不會低于他們獨立設計商業(yè)地產(chǎn)項目單價的，但配套設計的活卻越干越少，根據(jù)本人十多年以來在大型商業(yè)項目咨詢管理過程中的深度觀察，給境外設計院做大型商業(yè)項目配套設計的境內(nèi)設計院收費近十年沒有多大的變化，還是維持在每平方米建筑面積40元到50元人民幣之間，但他們所承擔的設計內(nèi)容卻越來越少，為什么？0 t% L: T7 B" t4 Q
7 G0 J/ g2 c/ B {0 \2 j 在成都一個大型商業(yè)項目上，凱里森設計院的設計師給了我答案：“十年以前我們只做規(guī)劃方案和建筑方案，擴初設計和施工圖設計都有當?shù)嘏涮自O計院設計院完成，后來我們發(fā)現(xiàn)當?shù)卦O計院做擴初設計和施工圖設計胡亂修改我們的商業(yè)動線和商業(yè)空間，許多地方被他們修改得失去了使用價值，到頭來只剩一個殼子像是我們凱里森設計的了，里面改得面目全非無法使用了。根據(jù)這種情況我們后來要求甲方讓我們做到建筑結(jié)構(gòu)擴初設計和施工圖審圖，以確保我們的設計成果不會被糟蹋。再后來，我們發(fā)現(xiàn)給我們做配套設計的設計院把機電系統(tǒng)設計得亂七八糟，特別是系統(tǒng)設計他們是按照規(guī)范套的不是按照實際使用需求來測算得來的，管線布置和走向浪費了巨大的商業(yè)資源，發(fā)現(xiàn)了這樣的問題，我們強力推薦甲方接受境外機電顧問來設計機電系統(tǒng)，不僅系統(tǒng)設計合理符合使用要求，管線走向和末端同裝修結(jié)合處理也美觀，所以現(xiàn)在我們在大型商業(yè)地產(chǎn)項目上做設計基本上通過境外機電設計顧問把機電設計也管起來了；再后來我們發(fā)現(xiàn)景觀設計、標識系統(tǒng)設計境內(nèi)設計院又是無法達到我們的要求，或者他們設計成果無法與我們的建筑相匹配，我們又推薦甲方接受境外景觀設計專業(yè)機構(gòu)來做景觀設計，所以現(xiàn)在給我們做設計配套的設計院基本不用干什么活了，只要把我們做的、機電顧問做的、景觀顧問做的電子圖拿過來套上他們的圖框出圖蓋章而已，一個大型商業(yè)項目上做配套設計他們也收費達上千萬，特大的項目收費達幾千萬，真是舒服極了”。
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4 N6 w- Q/ F( Y" A5 u- f% w/ G 凱里森設計師的話，再一次證明了我一位學生說的正確性：“我們設計商業(yè)地產(chǎn)項目，越不用心做賺的錢越多”。給境外設計院配套設計商業(yè)地產(chǎn)項目，我見過上海有的大設計院同時有幾個大型商業(yè)項目在給境外設計院做配套設計，真實爽死了，不要干多少活，幾千萬的設計費信手拿來�？戳松厦孢@段話，諸位看官就明白了，我們設計院的這些徒弟們?yōu)槭裁磳W了二十年還不出師？還設計不出好的商業(yè)地產(chǎn)項目出來？還成不了商業(yè)地產(chǎn)項目設計大師了吧？
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2. 國內(nèi)設計院百貨店式層層扣點贏利模式導致設計人才成長的通道缺失從而進一步導致一線設計人員整體喪失創(chuàng)造力。
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! a: E1 j+ {* N3 a0 e; ]5 z! v 所謂國內(nèi)設計院百貨店式層層扣點贏利模式誕生于上世紀末期，很快被所有的國有和民營設計院模仿推廣開來，其具體運行模式是院里接到設計任務分到設計所、設計所再將設計任務分到項目組，由一個項目經(jīng)理帶領各專業(yè)組成的若干專業(yè)設計人員完成設計任務。, t9 W) z- D" z3 ~, Y- g
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每收到100萬設計費，院里扣下38%左右以后轉(zhuǎn)給所里，所里再扣下30%左右后將余款轉(zhuǎn)給項目組，組里項目經(jīng)理扣下自己的費用以后再分配各普通設計人員。院里扣下這38%設計費負責開發(fā)票交稅、給所里所有人員交法定最低額的四金，給所里正式員工發(fā)放最低限額的基本工資，所里扣下的錢用于給所里領導、方案組人員補齊應發(fā)工資額（如所里領導每月15000元工資，院里僅僅發(fā)2000元基本工資，所里給補齊發(fā)放13000元；再如方案組設計師合同工資10000元，院里發(fā)了2000元，所里補齊發(fā)放8000元），項目組人員是正式合同制職工享受院里發(fā)的2000元基本工資以外，其他部分的工資是分享轉(zhuǎn)到項目組里項目經(jīng)理扣點余下的設計費。0 a% O4 M" e4 x$ r+ |0 A7 ~% I
9 c9 }1 @$ `3 |8 O0 q6 i 如工作比較多，大型設計院還從區(qū)人才市場聘用大量臨時工，所里給這些勞動關(guān)系掛靠在區(qū)勞務服務所的臨時工繳付最基本的社�；穑瑳]有基本底薪，完全靠分配到項目組里項目經(jīng)理扣點余下的設計費按勞取酬。如果任務完成好收款也好致院里績效好，院里年終會給骨干員工發(fā)放一些年終獎；如果任務完成好收款也好導致所里績效好，所里也給項目經(jīng)理和骨干員工發(fā)放一些年終獎。由于過去的黃金十年大部分設計院任務飽滿，員工收入相對穩(wěn)定，一線畫圖員工如果可有年收入數(shù)萬，項目經(jīng)理可以有員工的二到三倍收入，所長可以有項目經(jīng)理翻倍收入，到上面院里領導再可以有項目經(jīng)理翻倍的收入，有的設計院的領導有股份年終有分紅，他們的平均收入可以達一線畫圖設計人員十幾倍。# g% l. O& n: f( B% d' q
- L& S3 T3 ?9 v0 b; F+ b" f 在這樣的盈利模式下，院里對所里的考核只有一個標準到賬設計費多少錢院里拿走扣點百分比以后余下給所里，所里對項目考核也只有一個標準，你這個項目上收到錢了，院里扣點和所里扣點拿走以后余下的給項目組分配，項目經(jīng)理扣下自己的扣點以后分給設計人員。設計人員占院里總?cè)藬?shù)絕大多數(shù)，所得收入是每一筆收到的設計費被三個層面扣下以后的余款僅僅占整個收到的設計費的極小部分，在這樣的贏利模式下，底層的設計人員實際上是沒有積極性的，創(chuàng)造性難于發(fā)揮，因為院里和所里是按照設計費到賬分錢，有的臨時工設計人員累死累活把設計干完了，設計費沒有到賬，他們有的幾個月領不到工資，在這樣的贏利模式下，高素質(zhì)的設計人員絕不會繼續(xù)留在這樣的設計院里工作了，積累一點設計經(jīng)驗的設計人員紛紛選擇跳槽或自己承接設計業(yè)務做了，因此，設計院的另一個贏利模式又誕生了。+ ]% g* z' r8 Z2 ^1 ?
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3. 收掛靠費出賣資質(zhì)的贏利模式，國內(nèi)設計院對來掛靠的設計師的設計成果的質(zhì)量把控實質(zhì)上是放開了。
+ q3 m* g1 d$ j, O$ V/ f/ X& j3 n 大型設計院這個贏利模式是出賣資質(zhì)，大收特收掛靠費，憑一塊資質(zhì)證書牌子，坐地分贓、無本取利。至于前面提到的項目經(jīng)理不靜下心來與自己 一般國內(nèi)設計院除了上述三層扣點贏利模式以外還有收掛靠費出賣資質(zhì)的贏利模式，不僅對離開設計院的原員工、外部設計師開放，還對自己在職的內(nèi)部員工開放。如果某一個項目經(jīng)理攬到設計任務采用掛靠形式做，設計院收費開票扣點從38%降到25%，余下的費用由攬活的項目經(jīng)理自行處置了，一般來說，攬到活的項目經(jīng)理自己可以將設計的活分包給內(nèi)部或外部的設計人員完成，只是圖紙完成以后到院里蓋章而已，院里收25%的費用，幫這個項目蓋章和開發(fā)票，這樣的項目經(jīng)理事實上成了小老板。如果這個項目經(jīng)理攬到的設計任務后面接得上，能夠持續(xù)有設計任務，他會選擇另開設計公司組織人力設計項目，但他還會把一些資質(zhì)要求高的設計對象和甲方項目掛靠到自己原來的設計院去做。不光是項目經(jīng)理，一般設計師攬到活也可以這樣做；已經(jīng)離職的原來員工也可以這樣做；外部的設計師來掛靠也歡迎。
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據(jù)內(nèi)部消息透露，上海某大型設計院常年掛靠的設計機構(gòu)有上百家，如果平均每家設計機構(gòu)的年營業(yè)額為400萬人民幣，那這家設計院的年掛靠費收入達人民幣一億元，所以掛靠費收入已經(jīng)成了一些大型設計院的主要利潤來源之一。因此，在一些大型商業(yè)地產(chǎn)項目上甲方選用的一些設計團隊打的是設計過某某著名商業(yè)項目的某大型設計院的招牌，事實上是一些臨時湊合的設計班子俗稱“草臺班子”，這些人手上拿的是甲級設計院的資質(zhì)，實際上是一群沒有任何大型商業(yè)地產(chǎn)設計經(jīng)驗“烏合之眾”，跟這樣的設計師談商業(yè)物業(yè)布局原則、商業(yè)運行原理、商家使用條件預留、設備設施布置要求簡直是“雞同鴨講”、“對牛彈琴”。這伙人不但不懂商業(yè)地產(chǎn)設計，胡亂解釋規(guī)范、胡亂畫圖作賤甲方商業(yè)物業(yè)的使用價值，而且脾氣特別大、特別不謙虛、虛張聲勢來嚇退甲方或甲方顧問提出的優(yōu)化修改要求，拒絕承認自己的設計不當之處。碰到這種設計團隊，就算你投訴到被掛靠的設計院，掛靠設計院一般也對他們沒有任何約束力的，為什么？因為這些人攬到這個項目是花了代價的，是因為有某個領導打招呼的，他們自以為有后臺而有恃無恐。碰到這樣的設計團隊一般來說是做不出什么好的商業(yè)地產(chǎn)項目設計出來的，甲方進退兩難自認倒霉，被掛靠的設計院被壞了名聲。所以在中國設計市場上，常常聽到人們說有沒有資質(zhì)設計這個大型商業(yè)項目？只要付了錢，沒有資質(zhì)也會變得有資質(zhì)了，資質(zhì)算個什么？它從過去的建筑設計專業(yè)能力的證明淪落成為今天的被人們利用在建筑設計市場上斂財?shù)墓ぞ�，成了一些低素質(zhì)設計人員承攬高于他們素質(zhì)要求的設計項目的敲門磚，結(jié)果不但甲方項目的設計質(zhì)量得不到保障，持有這份資質(zhì)證書的設計院的信譽也會隨之被損害。" ~0 T d( U9 J7 k" |/ M; |1 K
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4. 反思上述中國內(nèi)地的建筑設計管理體制和設計院的贏利模式20年以來造成了什么樣的結(jié)果呢？
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人的天性就是避免吃苦追求舒舒服服服賺大錢，而我們的建筑設計管理體制和設計院的額盈利模式設計就是能夠讓設計院的領導們避免吃苦追求舒舒服服賺大錢，過去商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展黃金十年任務又多，有了舒舒服服賺大錢的體制機制和機會，有誰還會去努力進取學習先進技能呢？% A J7 O5 X7 j
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所以簡言之，我們中國商業(yè)地產(chǎn)設計學徒20年不出師，這么多的大型商業(yè)地產(chǎn)項目設計成就不了商業(yè)地產(chǎn)設計大師，還酸溜溜地說什么“看凱里森、RTKL、貝諾、捷得如何壟斷高端商業(yè)設計”這樣的話，完全是由中國內(nèi)地的建筑設計管理體制和設計院的贏利模式造成的結(jié)果，是自己不爭氣的結(jié)果，根本怨不得別人。經(jīng)過這20年的舒舒服服服賺大錢到今天房商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展黃金年代過去了的十字路口上，他們除了平均比十年以前擴大了2.5倍虛胖的規(guī)模以外成了地地道道的“四無設計院”：
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一無品牌，過去就算參與過某些大型成功商業(yè)地產(chǎn)項目的給境外設計院配套設計項目，這種配套設計不足于建立起自己設計的成功項目品牌；9 S' E& z/ E4 N
" v4 M' h+ I* o0 `% R* ~( a" p% T! l二無產(chǎn)品，我們境內(nèi)的設計院許多除了規(guī)模大以外，沒有拳頭產(chǎn)品。而境外設計院每一家設計院都有自己的拳頭產(chǎn)品，如SOM公司的強項產(chǎn)品是超高層建筑、凱里森公司強項產(chǎn)品是城市綜合體、捷德公司的強項產(chǎn)品是公園式開放式購物中心；RTKL公司的強項產(chǎn)品是高星級酒店和購物中心；貝諾公司的強項產(chǎn)品是高檔寫字樓加購物中心，每一家設計院都有一項代表性的強項產(chǎn)品而我們內(nèi)地的設計院沒有；
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% O6 S7 u$ l1 W三無核心技術(shù)，我們境內(nèi)設計院什么項目都做，什么項目也做不精，綜合性設計院沒有拳頭產(chǎn)品事實上代表了沒有核心技術(shù)，沒有專長。反觀境外設計院每一家設計院均有自己安身立命的核心技術(shù)，前面所述的拳頭產(chǎn)品背后是有核心技術(shù)支撐的，一般不會被人輕易模仿的；* T$ C( Q! h% J/ I
四無人才儲備，上海除了個別民營設計院對對主創(chuàng)設計師實行年薪制以外，極大部分的國有的還是民營成規(guī)模設計院人才流動非常大，在百貨店式贏利模式下骨干留不住，無人才成長的環(huán)境，一些大學生進來做了幾年學了一點本事因沒有升遷通道就跳槽走了，國內(nèi)設計院年年招學生進來，骨干年年流失，一線設計人員整體素質(zhì)不斷下降，這就是現(xiàn)今大多數(shù)成規(guī)模設計院的現(xiàn)狀。
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二、 時代在呼喚中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目設計大師在哪里？5 ?! R9 E" t; W% d& w1 Z
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, t) d4 k: w. ]" I* N# g8 V通過上述對中國的建筑設計管理體制和設計院現(xiàn)行贏利模式的分析反思，我們基本上可以看出要培養(yǎng)中國自己的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的設計大師需要做什么了，在筆者看來需要三管齊下貫徹下面三點：
: H8 R4 Y4 i* c0 e0 M1. 從行業(yè)管理層面來說：需要打破現(xiàn)有體制，特別是設計資質(zhì)管理體制，創(chuàng)造有利商業(yè)地產(chǎn)設計大師成長的環(huán)境，確立服務第一的思路，改變現(xiàn)行的評價標準；6 Q2 t2 ?1 x& U1 v
2. 從設計院角度來說：要看院領導是否是真正的企業(yè)家，如果是，就要有決心去刮骨療毒、洗心革面、樹立品牌、打出產(chǎn)品、研發(fā)核心技術(shù)、做好人才儲備；, R8 S. {. B4 Y, t3 ^* y" B
3. 從設計師角度來說：需要戒浮躁心理、立用心服務志向、做出手中精品、樹立個人品牌，持之以恒，要堅信是金子總會發(fā)光的。
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發(fā)表于 2016-8-22 13:24:42
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