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要知道，德國是世界第四大經(jīng)濟(jì)體，僅次于美國、中國和日本，德國也是歐洲最大經(jīng)濟(jì)體，比英、法等國的體量都要大一些。

然而就房價(jià)而言，在主要發(fā)達(dá)國家中，德國比美、英、法、日都要低一些，而且長期穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)過嚴(yán)重的泡沫或危機(jī)，可謂是獨(dú)樹一幟。

那么，究竟是什么樣的原因造成的？對中國的房地產(chǎn)是否有借鑒意義？庫叔分享北京大學(xué)國家發(fā)展研究院徐遠(yuǎn)教授的一篇文章，看看德國低房價(jià)背后的“秘密”。

橫向來比較的話，德國主要大城市的房價(jià)水平略低于歐洲其他大城市。在歐洲的主要大城市中，倫敦的房價(jià)最高，巴黎次之，然后就是慕尼黑、羅馬和斯德哥爾摩等。柏林作為德國的首都和德國最大的城市，其房價(jià)只有德國另一城市慕尼黑的一半，和莫斯科的差不多（如圖11–1所示）�？磾�(shù)據(jù)的話，慕尼黑的人均收入和消費(fèi)支出，都明顯高于柏林。

【注：柏林當(dāng)?shù)卣{(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，2015年，在慕尼黑，每個(gè)月的房租、食品等生活費(fèi)為2045歐元（折合人民幣約15476元），人均月收入為2272歐元（折合人民幣約17194元）；在柏林，人均凈收入為1799歐元（折合人民幣約13614元），生活費(fèi)約為1583歐元（折合人民幣約11980元）。德國經(jīng)濟(jì)研究所（IW）每年都根據(jù)人口發(fā)展趨勢、勞動力市場、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、文化科研水平和創(chuàng)新力指數(shù)等評分指標(biāo)對德國69個(gè)超過10萬居民人口的城市和地區(qū)進(jìn)行綜合實(shí)力排名。在2015年和2016年的排名中，慕尼黑一直是第一名，許多國際大公司、金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的總部都設(shè)在慕尼黑，而柏林排在40名左右�！�

但與此同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)德國的房價(jià)也不是特別低，慕尼黑的房價(jià)和巴黎的差不太多。這一點(diǎn)應(yīng)和最近幾年德國房價(jià)的快速上漲有關(guān)。2012年以來，柏林、慕尼黑的房價(jià)增速比倫敦還要快一點(diǎn)，且遠(yuǎn)快于巴黎。萊坊房地產(chǎn)咨詢公司（Knight Frank）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年德國柏林的房價(jià)漲幅達(dá)到20.5%，慕尼黑的房價(jià)漲幅為13.8%。

不僅柏林和慕尼黑的房價(jià)上漲很快，德國其他大中城市的房價(jià)也上漲得很快。2012年以來，德國很多大城市的房價(jià)漲幅都在50%以上。雖然，德國漢堡的房價(jià)有所下降，但也主要是因?yàn)樵瓉淼姆績r(jià)偏高，2012年的時(shí)候房子每平方米的單價(jià)已經(jīng)有6500多美元（折合人民幣約43798元），而當(dāng)時(shí)柏林的房價(jià)才3000美元（折合人民幣約20214元）出頭。由此可見，經(jīng)濟(jì)基本面較好的德國，房價(jià)也慢慢趕上來了，并不是特別低，而經(jīng)濟(jì)基本面不太好的意大利、俄羅斯，其大城市房價(jià)還在下降中。

剛才是橫向比較。如果從縱向進(jìn)行比較的話，德國房價(jià)長期以來的增長速度的確比較慢。從1985年至2015年的30年里，德國房價(jià)僅上漲了50%。作為比較，同期的澳大利亞、英國的房價(jià)上漲了400%-500%，美國、法國和加拿大的房價(jià)也都至少上漲了100%。

除了房價(jià)的上漲，一些國家也經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫破滅所引發(fā)的危機(jī)。日本在1985年至1991年經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫破滅的過程。1991年房價(jià)大跌之后，房地產(chǎn)市場一直萎靡不振，2015年年底的實(shí)際房價(jià)指數(shù)還低于1995年年底的水平。不僅僅是日本，美國也經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的危機(jī)，2007年美國房地產(chǎn)泡沫破裂所引發(fā)的次貸危機(jī)，最終演變?yōu)槿蚍秶慕鹑谖C(jī)。此外，在1990年前后，一些北歐國家也出現(xiàn)過一次較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

放眼望去，在全球主要的國家中，唯有德國沒有出現(xiàn)過嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和危機(jī)。那么，德國房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定，房價(jià)較為親民的原因是什么呢？

德國作為早期的工業(yè)化強(qiáng)國，城市化水平一直比較高。早在1970年，德國城鎮(zhèn)人口占比就達(dá)到了72.3%，進(jìn)一步城鎮(zhèn)化的空間不大。到2016年，德國的城鎮(zhèn)化水平為75.5%，城鎮(zhèn)人口變化少，由此引發(fā)的對城市地產(chǎn)的增量需求較少。

除此之外，德國的城市體系呈多中心化，城市數(shù)量多，且分布較為均勻，形成了星羅棋布的中、小城市圈，單個(gè)城市的人口規(guī)模相對較小。

根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）2014年的統(tǒng)計(jì)，德國第一大城市柏林的都市圈人口僅有440萬，占總?cè)丝诘谋壤齼H為5.44%。作為比較，同為西歐國家的英國、法國的人口分布比較集中，第一大都市區(qū)倫敦、巴黎人口均在1200萬以上，分別占全國總?cè)丝诘?9.2%、18.2%。

德國人口的相對分散，還表現(xiàn)在城市的規(guī)模分布上。德國有11個(gè)人口在100萬以上的中型都市，且排名在前面的幾個(gè)大城市的規(guī)模相差不大。作為比較，英國、法國的第二大都市區(qū)的人口，都沒有超過200萬，和第一大城市的差距很大，而且人口在100萬以上的都市區(qū)只有5、6個(gè)，人口主要集中在最大的城市中。

德國城市群的均衡發(fā)展，源于地理、政治、歷史多方面的因素。德國的城市主要沿幾大河流及其支流分布：西部的萊茵河（科隆、杜塞爾多夫、法蘭克福），東部的易北河（柏林、漢堡）和南部的多瑙河（斯圖加特、慕尼黑）。這三條河流各自的輻射區(qū)域，基本把德國的領(lǐng)土覆蓋完了，而且各自造就了較大的城市。東有柏林，西有科隆，北有漢堡，南有慕尼黑，沒有出現(xiàn)某一方位一家獨(dú)大的情況。

在歷史上，德國經(jīng)歷過“日耳曼民族神圣羅馬帝國”時(shí)期。在那個(gè)歷史時(shí)期，帝國由數(shù)百個(gè)更小的附屬單位組成，其中有侯國、公國、郡縣和自由城市等。各地基本處于自治狀態(tài)，擁有自己的軍隊(duì)、朝廷，甚至有收稅的權(quán)力，每個(gè)侯國的最大城市都可以算是一個(gè)小的經(jīng)濟(jì)中心。

直到19世紀(jì)后期，柏林才正式成為德國的首都，人口才開始向柏林集中。由于以前侯國的主要城市已經(jīng)累積了一定人口，形成了一定的城市規(guī)模和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，再加上柏林作為首都的時(shí)間較短，所以德國人口分布相對分散。

第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，德國被分割為民主德國和聯(lián)邦德國兩個(gè)部分，而曾經(jīng)的帝國首都柏林，自身還分裂成了西柏林與東柏林。這樣的局勢，導(dǎo)致柏林的發(fā)展受限，以致難以成為第一大城市。

德國的城際交通設(shè)施完善，各個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施水平比較平均。德國大中小城市之間以及城鄉(xiāng)之間的基礎(chǔ)設(shè)施、工作機(jī)會、社會保障、就醫(yī)條件等幾乎無差異，德國小城鎮(zhèn)的通訊、電力、供水等設(shè)施與大都市相比絲毫不差，醫(yī)院、學(xué)校、購物場所等一應(yīng)俱全。

因此，很多德國的大企業(yè)并非出自大城市，比如大眾集團(tuán)的總部位于人口只有12萬的沃爾夫斯堡，城中接近一半的人口都在大眾集團(tuán)工作。所以，德國人對于居住地有足夠多的選擇，不必?cái)D“獨(dú)木橋”般涌進(jìn)大城市以獲得更好的工作機(jī)會和社會地位，反而中小城鎮(zhèn)對他們的吸引力更大一些。

德國各個(gè)城市都有自己的特點(diǎn)和定位，形成了自己的競爭力。柏林是文化、工業(yè)中心；漢堡是最重要的海港和最大的外貿(mào)中心；慕尼黑是博覽會之都、啤酒城，是生物工程學(xué)、軟件及服務(wù)業(yè)的中心；科隆是媒體業(yè)中心、香水之都和化工中心；斯圖加特是汽車城；法蘭克福是金融中心；杜塞爾多夫是模特之都；多特蒙德是煤鋼基地；萊比錫是歷史名城。這些具有獨(dú)自定位的城市，為德國經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

人口老齡化是高收入國家的普遍現(xiàn)象，其中日本、德國尤為嚴(yán)重。2016年，德國65歲以上人口占比達(dá)到21.27%，僅次于日本（26.56%），超過法國（19.36%）、英國（18.35%）和美國（15.03%）等國家的水平。作為比較，世界平均水平為8.48%，中國為10.12%。

人口老齡化的直接影響，是新增人口減少，增量住房需求較少，減輕了房價(jià)的上漲壓力。由于老年人較多，人口流動也會減少，使得住房的需求相對穩(wěn)定，這也是一個(gè)穩(wěn)定房價(jià)的因素。

此外，“二戰(zhàn)”后德國物價(jià)平穩(wěn)，從1955年到2017年的62年里，物價(jià)上漲了3.86倍，年化通脹率僅為2.6%。和其他歐美國家相比，這個(gè)年化通脹率是很低的。例如，同期英國物價(jià)上漲了19.18倍，年化通脹率為5.0%；美國物價(jià)上漲了8.15倍，年化通脹率為3.6%；法國物價(jià)上漲了12.66倍，年化通脹率為4.3%。

從供給總量來看，德國的住房總量充足，住房套戶比（住房套數(shù)/家庭戶數(shù)）在1978年就達(dá)到了1.21，隨后一直穩(wěn)定在1以上。2016年時(shí)，德國的存量住房約有4170萬套，戶均套數(shù)約為1.02套。

“二戰(zhàn)”幾乎摧毀了德國一半的住房存量。戰(zhàn)爭結(jié)束后，德國的1460萬戶家庭、6200萬人口卻只有940萬套房屋可供居住——通常都是兩三戶人家擠在一套住房里，然后德國就開始了大規(guī)模的建設(shè)。

建設(shè)的高峰時(shí)期集中在“二戰(zhàn)”后的30多年，1949—1978年年均建成61萬套住房，共建成約1830萬套住宅。到了1978年，德國平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得以緩解。

總量寬裕的時(shí)代到來以后，住房建設(shè)主要是由家庭規(guī)模小型化及需求升級引起的。1978年，德國人口達(dá)到8300萬的頂峰，其后轉(zhuǎn)為持續(xù)負(fù)增長，人口基本保持在8000萬-8200萬之間。

但是在1978—2009年，德國也增加了1100萬套住房。也就是說，在人口基本沒有增長的情況下，住房存量增加了近40%。目前，德國人口總數(shù)約為8200萬，住房存量已超過4000萬套，平均每兩人住一套房。按照德國戶均人口2人計(jì)算，平均每戶約有1.02套住房。此外，由于德國的城市規(guī)模分布較為均勻，各大城市的房子都有價(jià)值，所以這些房子都是有效的供給。

德國住房不僅在總量上充足，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上也很細(xì)致。通過嚴(yán)密的房地產(chǎn)規(guī)劃，德國政府首先考慮居民新增的購房需求，確定每年的住房供應(yīng)總量。同時(shí)，考慮到居民的收入差距，政府對高、中、低檔房屋的結(jié)構(gòu)做出明確規(guī)定，確定住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對社會福利住房專門規(guī)劃用地，市場差價(jià)由政府向開發(fā)商提供補(bǔ)貼。

德國住房供應(yīng)的充足，與住房的供應(yīng)方式有關(guān)。德國的土地是私有的，住房供應(yīng)方式有多種，其中主要包括居民自建、和住宅合作社合作共建、房地產(chǎn)商開發(fā)。多種住房供應(yīng)方式的并存，使得不同的供應(yīng)者之間存在競爭關(guān)系，有利于增加房屋供應(yīng)。

自建房、合作建房的存在，打破了開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷。如果法律沒有明文禁止，個(gè)人或者公司就可以在其擁有的土地上開發(fā)房地產(chǎn)，并且還可享受住宅建設(shè)補(bǔ)貼。其中，合作建房主要是通過住宅合作社進(jìn)行。住宅合作社是為了滿足低收入群體住房需求而成立的一種居民互助的公共性組織，基本運(yùn)作模式是“集中蓋房子、集中持有房子，最后再把它租給社員”。居民將錢存入住宅合作社，存款達(dá)到一定規(guī)模后獲得租用合作社房子的資格。

不過，與住宅合作社合作共建，與居民自建或個(gè)人合作建房有很大的區(qū)別。首先，個(gè)人合作建房，房子產(chǎn)權(quán)是個(gè)人的，而通過住宅合作社合作共建的房子的產(chǎn)權(quán)是社員共同持有的。其次，住宅合作社有吸收存款的功能，可以集中社員的錢用于建房。再次，住宅合作社作為一個(gè)整體申請貸款，銀行的風(fēng)控、盡職調(diào)查難度就會大幅度下降，有明顯的規(guī)模效應(yīng)，更容易獲得貸款。最后，與住宅合作社合作建房之后，合作社會統(tǒng)一管理這些住房，所以也會負(fù)責(zé)住宅的維護(hù)。

2010年，德國一共有1850家住宅合作社，管理著218萬套住宅。其實(shí)在整個(gè)歷史上，住宅合作社蓋的房子是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字的，有些房子已經(jīng)通過私有化方式賣給了社員。2010年，德國住宅合作社大概有280萬個(gè)注冊社員，這些人背后對應(yīng)著大概460萬左右的居住人口，相當(dāng)于德國人口的6%-7%。

政府對與住宅合作社合作建房給予了多方面的政策支持：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價(jià)格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等，均以較低稅率征收；五是補(bǔ)貼租金；等等。

不過，從1986年開始，隨著社會住房的市場化，政府對住宅合作社的支持也在減少。例如，德國開始把貸款期限縮短到了10-15年，而且開始收取利息。1990年，德國廢除了國有住房公司和住宅合作社不能盈利的限制，這些住宅合作社開始商業(yè)化運(yùn)作，接受帶有純投資性目的的社員。

德國政府不僅在供給上下功夫，也在需求上下功夫，以保障低收入家庭的住房需求。對于低收入家庭，政府推行“社會住房”和“住房金”等資助政策給予保障。詳細(xì)來說，即通過不同的補(bǔ)貼方式，提供可出租的公寓樓、合作社住宅，以低于成本的租金供應(yīng)給低收入階層。此外，德國政府還實(shí)施“住房金”制度，通過向低收入家庭提供補(bǔ)貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。

居民可以租到穩(wěn)定可靠的房子，買房的需求就相應(yīng)下降了。德國擁有歐洲最大的租賃市場，有90%的家庭在市場上自由租房，受《租房法》保護(hù)，另外10%的家庭租用社會住房或廉租房，受政策性住房法律的保障。2014年，在德國只有52.4%的居民擁有自己的住房，這個(gè)數(shù)字在主要發(fā)達(dá)國家中是最低的。也就是說，在德國有接近一半的居民靠租房生活。

首先，德國居民不需要通過買房來獲取公共資源，戶籍和住房一般不會成為居民享受當(dāng)?shù)毓操Y源（子女上學(xué)、醫(yī)療、養(yǎng)老等）的門檻。

比如，法律對房租做了上限限制。由于房屋的具體情況各異，房屋租金由租賃雙方自行協(xié)定，仍屬市場化行為。但出于對承租人的利益保護(hù)，法律對房租做了上限限制：如果房東所定的房租超出“合理租價(jià)”的20%，那么出租人的行為就構(gòu)成了違法行為，承租人可以向法庭起訴；如果所定的房租超出“合理租價(jià)”的50%，那么出租人的行為就構(gòu)成了犯罪，將受到更高額度的罰款，甚至被判三年徒刑。

對于其中談及的“合理租價(jià)”，政府方面提供了充分的指導(dǎo)價(jià)參考。各地區(qū)的市政建設(shè)部門會與房客協(xié)會、房屋租賃和買賣中介機(jī)構(gòu)，定期根據(jù)當(dāng)?shù)赝ǔＧ闆r下的房租價(jià)格統(tǒng)計(jì)結(jié)果來制定一張“租房價(jià)格表”。該表會詳細(xì)列示不同類型、不同地理位置的房屋的合理租金建議，并公開發(fā)表。這份表格有著公認(rèn)的權(quán)威性，可以作為法庭審理案件時(shí)判斷房租合理與否的依據(jù)。

此外，政府從居民和開發(fā)商兩個(gè)方面嚴(yán)格控制炒房行為，也維護(hù)了德國房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。政府對房地產(chǎn)商采取嚴(yán)格的限價(jià)政策，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，如果開發(fā)商制定的房價(jià)超過合理房價(jià)的20%，那么購房者就可以向法庭起訴開發(fā)商；如果超過50%，那么將被定性為“獲取暴利”，開發(fā)商可能會被處以高額罰款和三年有期徒刑。

為了防止居民炒房，德國政府的管制也非常嚴(yán)格：購房人在住房交易時(shí)需支付3%的過戶費(fèi)、5%的評估費(fèi)和25%的資本利得稅，以及累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅。在交易時(shí)，如果售房人對房屋持有超過10年，則不需要支付資本利得稅；若未滿10年，則需繳納的應(yīng)稅資本利得為“房屋出售價(jià)格—取得房屋成本價(jià)格—可抵扣的修繕成本價(jià)格”，并嚴(yán)格按照個(gè)人所得稅的累計(jì)稅率進(jìn)行征稅。

綜合上述內(nèi)容可知，德國房價(jià)長期穩(wěn)定在較低水平，可以歸結(jié)為兩條根本原因：第一，住房供應(yīng)量總體較為充足，而且供給結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化中，居住需求得到了很好的滿足；第二，炒房成本增加，投資需求受到抑制，保護(hù)了租賃者利益，使居住需求得到滿足，同時(shí)努力做到“房住不炒”。

從德國的經(jīng)驗(yàn)中，我們看到的是，房價(jià)并不神秘，滿足供給、需求決定房價(jià)的基本規(guī)律。同時(shí)也要看到，2012年以來，柏林和慕尼黑的房價(jià)快速上漲，柏林的房價(jià)翻了一倍，慕尼黑的房價(jià)也已經(jīng)漲了66%，增速甚至快于倫敦（61%）。

目前，歐洲經(jīng)濟(jì)雖然復(fù)蘇，但是依然實(shí)行負(fù)利率，說明投資機(jī)會依然不多，房地產(chǎn)在長期內(nèi)的保值、增值作用會得到進(jìn)一步體現(xiàn)。而德國作為歐洲最大、最有活力的經(jīng)濟(jì)體，房價(jià)可能繼續(xù)上行。在不久的將來，關(guān)于德國房價(jià)低的論斷，可能成為歷史。

文 | 徐遠(yuǎn) 北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授；本文摘編自《城里的房子》，中信出版集團(tuán)2018年12月出版，原標(biāo)題為《德國低房價(jià)的“陽謀”》，文章有刪減。

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