城市居，大不易。
根據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年，受監(jiān)測的中國50個城市房價收入比均值為13.9，相比2017年的14.1下降了1.4％。
“房價收入比”首降，這是2018年樓市下行的體現(xiàn)。不過，與樓市整體趨勢的下行相比，主要一二線城市的房價收入比仍舊居高不下，部分城市房價收入比相比于2014年翻了一番。
哪些城市房價收入比過高？哪些城市處于合理水平？房價收入比的高低，對于未來城市房價有何影響？
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01房價收入比排行：深圳最高，長沙最低，三亞趕超北上廣
* T8 P& X: Z9 _) `9 S3 x* G# z什么是房價收入比？
房價收入比，顧名思義，就是房價與收入之比，一般以住房總價與家庭年收入之比來計算。這一指標(biāo)衡量的是普通居民家庭購房的難度——不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房。
這是2018年全國50個主要城市的房價收入比：
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; o. Y# v# B+ @; A# N7 T. Y6 M整體來看，以房價收入比來衡量，深圳全國最高，長沙最低。而深圳、三亞、上海、北京、廈門、福州等6城房價收入比超過20，這意味著在這些城市，普通家庭不吃不喝要20年以上，方能供得起一套房。
值得一提的是，深圳房價收入比已經(jīng)連續(xù)多年位居全國榜首，2018年房價收入比高達34.2，不僅遠超北京上海，而且接近廣州兩倍。
一般而言，在發(fā)達國家，房價收入比3-6為合理水平；而對于發(fā)展中國家而言，經(jīng)濟飛速發(fā)展，住房需求快速釋放，房價多半都會經(jīng)歷快速上漲過程。以此來看，房價收入比6-9均可視作合理水平。
以此來看，在全國50個主要城市中，只有長沙、烏魯木齊、煙臺、韶關(guān)、沈陽、洛陽、貴陽等城市處于合理水平。
與2014年相比，幾乎所有城市房價收入都大幅提升。
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經(jīng)濟規(guī)模不弱，城鎮(zhèn)居民可支配收入同樣不弱，長沙房價收入比為何常年墊底？
這要從長沙樓市走勢說起。在2016-2018年的樓市上行周期中，長沙啟動最晚，結(jié)束時間最早。
長沙之所以啟動最晚，是因為在2012-2014年，長沙供地井噴，帶來大量住宅供應(yīng)入市，從而“拖累”了房價啟動的速度。直到2015年和2016年，長沙有意收縮土地供應(yīng)，房價終于步其他二線城市后塵上漲。
然而，長沙房價啟動未久，12歲兒童和85歲老人搖號中簽等亂象頻發(fā)，當(dāng)?shù)攸h報帶頭質(zhì)問樓市調(diào)控。隨后，長沙打響了聲勢浩大的“反炒房戰(zhàn)”，樓市調(diào)控接二連三，幾乎所有政策漏洞都被堵上。
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+ Y K7 E" f4 N; i8 L) A長沙不僅打擊捂盤惜售，而且限購政策全面升級。以往在長沙，落戶即可購房，而按照新規(guī)，新落戶必須滿1年或繳納兩年社保，方能獲得購房資格，這就相當(dāng)于堵住了“搶人大戰(zhàn)=變相松綁限購”的政策漏洞。
不僅如此，在長沙，父母投靠子女兩年內(nèi)不得作為單獨家庭購房，未成年人和集體戶口大學(xué)生不得購房，夫妻離婚按原有家庭套數(shù)限制購房……同時，企業(yè)購房被叫停，限售加碼到4年，重拳出擊之下，長沙樓市直接消停。
長沙的經(jīng)驗說明，只要按照人口流入速度加大土地供應(yīng)，只要不任由政策到處漏風(fēng)，只要保護剛需限制投機，樓市調(diào)控的威力遠遠比想象中要高。
當(dāng)然，反炒房戰(zhàn)能否堅持到底，考驗著所有城市。
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03三亞廈門：外來投資者的狂歡
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三亞和廈門一直都是異數(shù)，房價雙雙趕超一線城市。
這兩大城市都是旅游城市，環(huán)境氣候宜人，投資和投機需求向來極為突出。所以，外來需求相對強勁，房價早已與本地居民收入相脫離，因此導(dǎo)致房價收入比居高不下。
先說廈門，2016年限購升級之前，廈門樓市的外來需求高達70%以上，且以福建省內(nèi)的購房者為主。福建民營經(jīng)濟相對發(fā)達，手頭有富余資金的小企業(yè)主比較多，而廈門正是他們投資購房的首選地。
同時，廈門城市規(guī)模不大，面積不到廣州的1/3，尤其是島內(nèi)土地基本開發(fā)殆盡，這就導(dǎo)致廈門房價趕超一線城市。
與廈門相比，三亞更有甚之。數(shù)據(jù)顯示，近年來，三亞島外購房者比例保持在85％以上。
若論對房地產(chǎn)的依賴度，三亞在全國沒有對手。2018年，三亞房地產(chǎn)投資依賴度高達67.7%，位居全國首位。與之對比，深圳的房地產(chǎn)投資依賴度僅為10.8%，而北上廣全部低于15%。
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正因為如此，當(dāng)樓市調(diào)控不斷加碼，廈門樓市率先經(jīng)歷一波過山車，最高跌幅高達20%以上，直到2019年春節(jié)前后方才企穩(wěn)。
三亞也是如此。2018年海南全域限購之后，三亞樓市應(yīng)聲而落，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資大降20%以上，這是過去多年都不曾出現(xiàn)的情況。
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04哪些城市需要特別注意？
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衡量一個城市房價是否合理，有兩大指標(biāo)。
一個是房價收入比，即住房總價與家庭可支配收入之比；另一個是租金回報率，即租金與房價之比。顯然，房價收入比越高，購房負擔(dān)越重；租金回報率越低，房地產(chǎn)市場泡沫程度就越高。
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% ?- j; x @) I; Q綜合來看，廈門、三亞、福州、石家莊的房價收入比和租金回報率都相對突出。房價收入比高，租金回報率低，這些城市值得給予特別注意。
當(dāng)然，這并不能一概而論。
房價收入比，衡量的是普通家庭的購房負擔(dān)。而房價天花板到底有多高，則是由高收入者決定。
所以，對于一二線城市來說，房價收入比過高，并不一定意味著泡沫風(fēng)險。但對于三四線城市來說，房價收入比過高，甚至超過二線城市，則必然存在著泡沫風(fēng)險。
同理，在房價上升周期中，因為房價漲幅過快，而租金則受到收入的約束，租金回報率顯得異常之低，也是正常的。
然而，一旦樓市進入下半場，房價上漲預(yù)期不復(fù)存在，那么租金回報率就成為衡量一個城市房價泡沫程度的重要標(biāo)志。
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05幾個結(jié)論
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房價收入比雖然無法衡量樓市泡沫程度，但對于購房投資并非毫無用處。
其一，經(jīng)濟、收入和人口基本面相似的城市，房價收入比越低，樓市安全邊際就越高，反之同理。換句話說，在剝離投機屬性之外，房價存在向基本面回歸的傾向。一些比長沙房價收入比還高的三四線城市，需要謹慎了。
其二，靠外來投資或投機支撐的城市，樓市容易受到調(diào)控政策影響，波動頻繁。一旦樓市調(diào)控收緊，樓市就會應(yīng)聲而落；一旦樓市調(diào)控松綁，樓市也會迅速反彈。這是兩面性所在，也是這類城市的投資機遇所在。
其三，房價收入比快速上升的城市，需要謹慎。這意味著，房價漲幅遠遠超過居民收入漲幅，整個城市的平均購房負擔(dān)上升過快，這對于樓市的可持續(xù)性并不利。
其四，樓市上半場和下半場的玩法完全不同。樓市上半場是普漲行情，閉著眼買房都能從中獲利；樓市下半場，普漲行情結(jié)束，樓市大分化開啟，一二線與三四線，人口流入的城市與人口流出的城市，經(jīng)濟向好的城市與經(jīng)濟衰退的城市，將會產(chǎn)生巨大懸殊。
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本文來源：國民經(jīng)略（ID：guominjinglve）
作者：凱風(fēng)
